10·15 부동산대책 총정리

10·15 부동산대책 총정리

2025년 10월 15일 정부가 발표한 ‘10·15 부동산대책’의 핵심을 한눈에 정리합니다. 규제지역 확대, 토지거래허가구역 지정, 고가주택 대출 한도 강화, 다주택자 세제 및 전매 제한 등 달라지는 제도를 실제 생활·거래에 어떻게 적용할지 차근히 설명합니다. 최신 공식 자료만 바탕으로, 실수요자와 투자자 관점에서 꼭 알아야 할 포인트를 알아보겠습니다.

 

10·15 부동산대책 총정리

 

1. 규제지역·토지거래허가구역: 어디까지, 무엇이 달라지나

 

지정 범위는 서울 전역과 경기 주요 12개 지역으로 확대되었습니다. 지정과 동시에 투기과열지구·조정대상지역 적용을 받아 대출·청약·세제 측면의 제약이 강화됩니다. 또한 토지거래허가구역이 확대되어 해당 구역에서의 주택 매수는 실거주 목적 등 허가 요건을 충족해야 합니다. 허가 없이 편법으로 거래하거나 갭투자를 시도할 경우, 거래 무효·형사처벌 등 강력한 제재가 뒤따릅니다.

 

실무적으로는 매수 전 해당 주소의 규제상태(규제지역 여부·허가 필요 여부)를 먼저 확인해야 하며, 구청 허가 절차(허가신청서·이용계획서 제출, 실거주 계획 증빙 등)를 거칠 수 있습니다. 허가를 받고 계약을 진행한 뒤에도 전입·거주의무를 지켜야 하므로 단기 차익 목적의 이동은 사실상 어려워집니다.

 

2. 주담대·DSR 강화: 고가주택 중심의 대출 한도 축소

 

 

주택담보대출(주담대) 총량과 한도는 고가주택일수록 더 엄격해졌습니다. 수도권·규제지역 내 시가 15억 원 초과 주택에 대해서는 대출 한도 상한(약 2~4억 원 범위)이 도입되어 LTV를 단순 적용했을 때보다 낮게 나올 수 있습니다. 또한 DSR(총부채원리금상환비율) 산정 시 스트레스 금리 적용 등으로 상환능력 심사가 강화되어 체감 가능한 대출 여력 축소가 발생합니다.

 

무주택 실수요자의 내 집 마련은 가능하나, 중도금·잔금 조달 계획을 보다 보수적으로 세워야 합니다. 특히 동시 보유 부채(신용대출·전세대출 등)가 있는 경우 DSR 한도에 걸려 기대보다 적은 금액만 대출될 수 있으니, 은행 사전상담으로 예상 한도를 확인해 보는 것이 안전합니다.

 

3. 세제 및 보유·양도 규제: 다주택자의 비용 구조 변화

 

다주택자에 대해서는 보유·취득·양도 단계의 세부담이 커졌습니다. 규제지역 내 다주택 매도 시 양도소득세 중과가 적용되며, 일정 기간 유예를 거쳐 본격 시행됩니다. 취득세율 역시 주택 수에 따라 상향되어 신규 매입의 진입장벽이 높아졌습니다.

 

한편 1세대 1주택의 비과세 요건은 보유기간+거주기간 충족이 중요해졌습니다. 단기 차익을 노린 매도 전략은 비과세 요건 충족이 어려울 수 있으니, 매도 시점을 넉넉히 계획하고, 실거주 입증(전입·실제 거주 기록) 자료를 꼼꼼히 보관해야 합니다. 세부 세율·기준금액은 향후 고시·시행령으로 구체화되므로, 국세청·지자체 공지를 지속 확인하는 것이 안전합니다.

 

세제 및 보유·양도 규제: 다주택자의 비용 구조 변화

 

4. 청약·전매·실거주의무: 투기 억제 위한 체계적 장치

 

전매 제한은 분양권 당첨·매수분부터 강화되며, 주택은 통상 3년, 오피스텔 등 비주택은 별도 기준으로 관리됩니다. 규제지역에서의 주택 매수 시 실거주 의무가 부여되어, 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 사실상 제약됩니다. 분양권 전매를 통해 단기간 시세차익을 노리는 전략도 쉽지 않습니다.

 

실무 팁으로는 분양계약·전매 가능 시점, 거주의무 기간, 전입신고·전기·도시가스 사용량 등 거주 입증 자료를 체크리스트화하여 보관하는 것이 좋습니다. 위반 시 과태료·계약취소·향후 청약 제한 등 행정·경제적 불이익이 크니 반드시 준수해야 합니다.

 

5. 실수요자·투자자 체크리스트(요약)

 

• 주소지 규제 확인: 규제지역·토허구역 여부, 필요 허가 절차, 거주의무 기간 확인.
• 자금계획 재점검: 15억 초과 주택은 대출 한도(2~4억 수준 상한)와 DSR 영향 재산정.
• 세금 시뮬레이션: 다주택 취득세·양도세 중과, 1주택 비과세 요건(거주기간) 충족 가능성 검토.
• 청약·전매 규정: 전매 가능 시점, 실거주 의무 이행 계획과 입증자료 준비.
• 증빙 보관: 전입일, 공공요금 사용량, 학교 배정, 주차 등록 등 체계적 보관.

 

6. 오해·주의사항: 무엇이 ‘사실’이고 ‘아닌가’

 

① “토지거래허가구역이면 오피스텔·상가도 전부 허가 필요?” → 토허구역 지정은 고시 내용에 따른 범위가 있으므로, 실제 포함대상(주택·토지 등)의 고시문을 확인해야 합니다. 일반화된 해석은 위험하며, 각 지자체 고시·질의응답으로 범위를 최종 확인하는 것이 안전합니다.

 

② “비주택 LTV가 주택처럼 40%로 강화됐다?” → 비주택(상가·오피스텔 등) 대비 규정은 주택대출 규정과 다릅니다. 이번 대책의 핵심은 주택시장 안정으로, 오피스텔 등 비주택의 세부 대출 규정은 별도 제도·가이드라인을 확인해야 합니다.

 

③ “1주택 비과세는 보유만 하면 된다?” → 거주요건(예: 2년 거주) 충족 여부가 핵심입니다. 전입신고만으로 충분치 않을 수 있어, 실제 거주 사실을 입증할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.

 

단기 급랭, 중기 과제는 ‘정교한 공급·금융 안정’

 

7. Q&A: 바로 적용되는가, 어디서 확인하나

 

• Q. 언제부터 효력이 발생하나요?
  보도자료·고시의 시행일을 따릅니다. 일부 세제는 유예기간을 두고 전환되므로, 국세청 공지와 법령 개정사항을 순차 확인해야 합니다.
• Q. 내 집 마련 예정인데, 대출상담은 어떻게?
  은행별 사전한도 조회로 DSR·스트레스 금리 반영액을 확인하세요. 고가주택은 한도 상한(2~4억) 때문에 기대치보다 낮게 산정될 수 있습니다.
• Q. 규제지역·토허구역은 어디서 보나요?
  국토교통부 보도자료와 지자체 고시(홈페이지), ‘부동산 공시·알리미’에서 지역별 지정현황을 확인할 수 있습니다.

 

8. 단기 급랭, 중기 과제는 ‘정교한 공급·금융 안정’

 

10·15 대책은 투기적 수요 억제·고가주택 대출 관리에 초점을 맞춘 패키지입니다. 단기적으로는 거래량 감소와 매수심리 위축이 불가피합니다. 다만 중장기 안정을 위해서는 공급 스케줄의 예측 가능성, 실수요자 금융의 정교한 타게팅, 분양·전세 시장과 연동한 주거이동 비용 완화가 병행되어야 합니다. 당장 거래를 앞둔 독자라면, 규제 체크리스트와 자금계획 재설계부터 실행해 보시기를 권합니다.

 

 

출처 : 국토교통부 보도자료 「주택시장 안정화 대책」(2025-10-15) / 국세청 게시(국토부 보도자료 재게시)

---

본 글은 2025년 10월 23일 기준, 정부 공식 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 추후 고시·시행령에 따라 세부 내용(세율·기간 등)이 보완·변경될 수 있으므로 최신 고시문을 반드시 다시 확인하시기 바랍니다.