모아주택 2025 정책 총정리 : 혜택과 절차 한눈에

모아주택 2025 정책 총정리 : 혜택과 절차 한눈에

모아주택은 서울시가 도입한 새로운 정비사업으로, 노후 저층주거지를 주민 주도로 소규모로 묶어 공동개발하는 제도입니다. 대규모 재개발은 속도와 비용 문제로 어려움이 많았지만, 모아주택은 생활권을 유지하면서 빠르고 효율적인 정비가 가능하다는 장점이 있습니다. 특히 모아타운이라는 상위 관리체계와 연계해 기반시설, 주차장, 공원까지 함께 개선할 수 있어 주거환경 질적 향상 효과가 큽니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 모아주택의 개념, 절차, 인센티브, 참여 방법, 실제 사례와 자주 묻는 질문까지 모두 정리해 드리겠습니다.

 

모아주택 2025 정책 총정리 : 혜택과 절차 한눈에

 

1. 모아주택과 모아타운의 차이와 개념

 

모아주택은 노후된 단독·다가구·다세대주택을 소규모 필지 단위로 묶어 최소 1,500㎡ 이상의 면적을 확보한 뒤 공동으로 정비하는 방식입니다. 기존 재개발이 수십만㎡ 단위로 진행되었다면, 모아주택은 작은 규모로 접근해 주민들의 참여 장벽을 낮췄습니다. 이 과정에서 기존 생활권이 유지되고, 철거 부담이 줄어든다는 장점이 있습니다.

 

반면 모아타운은 이러한 모아주택 단지를 하나로 묶어 면적 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상 지역에서 기반시설까지 종합 정비하는 상위 개념입니다. 모아타운 지정 시 공공의 지원이 확대되고, 층수·용적률 완화 혜택도 적용되기 때문에 모아주택 사업이 원활히 진행될 수 있는 제도적 틀을 제공합니다.

 

2. 왜 지금 모아주택이 필요한가?

 

 

서울시 저층주거지 중 상당수는 30년 이상 된 노후 건축물로, 소방차 진입이 어렵고 주차공간이 부족하며, 녹지와 휴게 공간이 거의 없는 실정입니다. 하지만 전면 재개발은 주민 갈등, 장기간 소요, 높은 비용 부담 등으로 진행이 쉽지 않았습니다. 이때 대안으로 제시된 것이 바로 모아주택입니다. 소규모 단위로 주민이 합의해 사업을 추진하기 때문에 신속하고 유연하게 대응할 수 있고, 기존 커뮤니티를 유지하면서 주거환경을 개선할 수 있습니다.

 

또한 2025년 기준으로 서울시는 모아타운 지정 지역에서 층수 완화(평균 13층, 최고 15층), 용도지역 상향, 공공시설 조성비 지원 등을 통해 사업성을 높이고 있습니다. SH공사 공공관리사업 공모에 선정되면 갈등 조정, 인허가 컨설팅 등 행정적 지원까지 받을 수 있어, 주민 입장에서 추진 부담이 크게 줄어듭니다.

 

모아주택 추진 절차와 세부 단계

 

3. 추진 절차와 세부 단계

 

• 주민제안 : 일정 비율 이상의 토지등소유자가 전자서명 방식으로 동의서를 제출
• 전문가 자문 : 건축사, 도시계획 전문가 등이 사업성, 안전성 검토
• 모아타운 지정 : 서울시에서 관리계획을 수립하고 기반시설 정비 계획 포함
• 모아주택 사업 인가 : 세부 설계안 마련, 층수·용적률 확정 후 인허가 절차 진행
• 착공 및 준공 : 통합 주차장, 소방차 진입도로, 공원 등 기반시설과 공동주택 건설
• 입주 및 관리 : 준공 후 주민 입주, 장기적으로 관리계획 운영

 

이 과정은 일반 재개발보다 짧고, 주민 갈등을 줄이는 장점이 있어 서울시가 적극적으로 확대하고 있습니다.

 

4. 주요 인센티브와 기대효과

 

 

• 층수·용적률 완화 : 2종 7층 이하 지역도 평균 13층, 최고 15층까지 건축 가능
• 기반시설 지원 : 공원, 주차장, 도로 등 공공시설 조성비 지원
• 용도지역 상향 : 준주거지역 등으로 변경 가능해 사업성 강화
• 공공관리제도 : SH공사가 행정·법률 지원, 갈등조정 지원
• 생활환경 개선 : 소방차 진입로 확보, 주차난 해소, 녹지 확대 등 주민 체감 효과 큼

 

결국 모아주택은 단순히 주택을 새로 짓는 것에 그치지 않고, 지역의 안전과 생활편의까지 동시에 향상하는 효과가 있습니다.

 

5. 실제 사례로 보는 모아주택

 

성북구, 동작구 등 일부 지역은 이미 모아타운 시범사업으로 지정되어, 기반시설 정비와 주택 공급이 동시에 추진 중입니다. 예를 들어 성북구 A구역은 노후 다세대주택이 밀집된 지역이었으나, 모아주택으로 추진되면서 공용주차장과 작은 공원이 함께 조성될 예정입니다. 주민들은 생활권을 유지하면서도 주거환경이 대폭 개선되는 점에 만족감을 나타내고 있습니다.

 

이처럼 모아주택은 단순한 이론이 아니라 실제로 현장에서 가시적인 변화를 만들어내고 있습니다. 이는 앞으로 다른 구에서도 확산될 가능성이 높음을 보여줍니다.

 

실제 사례로 보는 모아주택

 

6. 주민 참여와 전자서명 제도

 

모아주택 추진의 핵심은 주민 동의입니다. 서울시는 과거 서면 서명 방식에서 전자서명 방식을 도입해, 참여율을 높이고 위·변조 위험을 줄였습니다. 주민은 온라인 플랫폼을 통해 손쉽게 동의할 수 있으며, 이는 행정 절차 단축에도 기여하고 있습니다.

 

또한 주민 협의체가 구성되면 전문가와 협력해 사업성을 검토하고, 세부 설계를 논의하게 됩니다. 이 과정에서 공공기관의 지원을 받으면 갈등을 줄이고 원활한 진행이 가능합니다.

 

 

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

 

• Q1. 모아타운 요건은 무엇인가요?
  A. 면적 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상입니다.

 

• Q2. 모아주택과 재개발의 차이는?
  A. 재개발은 전면 철거형, 모아주택은 소규모 공동개발로 생활권 유지가 가능합니다.

 

• Q3. 층수는 몇 층까지 지을 수 있나요?
  A. 평균 13층, 최고 15층까지 가능하며, 모아타운 요건 충족 시 별도 제한이 없습니다.

 

• Q4. 세입자는 어떻게 보호되나요?
  A. 임대주택 공급, 이주 대책 등 서울시 지침에 따라 보호 장치가 마련됩니다.

 

• Q5. 분담금은 어떻게 산정되나요?
  A. 사업성, 용적률, 건축비 등을 종합적으로 고려해 산정되며, 조합 또는 협의체에서 구체적으로 확정합니다.

 

• Q6. 임대주택 비율은 얼마나 되나요?
  A. 공공성 확보 차원에서 일정 비율이 의무화될 수 있으며, 시기별 지침에 따라 달라집니다.

 

• Q7. 공공과 민간의 역할은?
  A. 주민이 주도하되, 공공기관은 인허가·재정·갈등조정 등에서 지원합니다.

 

모아주택은 서울 주거정비의 새로운 해법

 

모아주택은 대규모 재개발이 가지는 한계를 극복하면서도, 주민 생활권을 지키고 빠르게 주거환경을 개선할 수 있는 제도입니다. 2025년 현재 서울시는 모아타운을 통해 이 제도를 확산하고 있으며, 층수 완화·용적률 상향·기반시설 지원 등 다양한 인센티브를 제공하고 있습니다. 주민들이 적극적으로 참여하고 공공이 지원한다면, 모아주택은 앞으로 서울 주거정책의 핵심 축으로 자리 잡을 것입니다.

 

서울시 모아주택 안내 바로가기

 

출처 :서울특별시 모아주택·모아타운 사업소개 / 서울도시공간포털 / 서울주택도시공사(SH)

 

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